המונח 'משכנתא חדשה' מתייחס, בעצם, להלוואת המשכנתא הקלאסית. כלומר הלוואת משכנתא העומדת בזכות עצמה ולא מעוגנת להלוואות קודמות ('חדשה') שנועדה לרכישת נכס נדל"ן ספציפי שגם ישמש כבטוחה להלוואה.
הדירה החדשה כבטוחה
אז בואו נקדיש כמה מילים לרעיון שעומד בבסיס משכנתא. כידוע עבור מרבית האנשים בעולם רכישת דירה מגלמת את העסקה הכי גדולה שהם יערכו בימי חייהם. במציאות הנוכחית של מחירי הנדל"ן בישראל, מעט מאוד אנשים מחזיקים במספיק הון עצמי שמאפשר להם לרכוש הון עצמי. אמנם בחיי היומיום אנחנו מסתמכים לא מעט על 'הלוואות' או 'אשראי', אך סדרי הגודל שונים לחלוטין.
גם משכנתא היא 'הלוואה', אך בשונה מהלוואות רגילות יש בה מנגנון שמאפשר WIN WIN לשני הצדדים (ובעצם מאפשר את קיומו של שוק הנדל"ן), כי הפטנט במשכנתא קשור לכך שהדירה העתידית שאתם תרכשו תהווה גם בטוחה להלוואה.
נסביר: כשגוף פיננסי מלווה לכם כסף הוא נדרש לסוג של ערבות כדי לוודא שכספו לא ילך לאיבוד במקרה והלווה לא יוכל להחזיר את ההלוואה. חלק מהדרך של הלווה לגדר את עצמו היא לגבות ריבית גבוהה יותר על הלוואות כדי לפצות על הסיכון. מה שיפה במשכנתא זה שהנכס עצמו משמש כבטוחה ומשועבד לבנק (או לגוף פיננסי אחר שנתן לכם משכנתא) עד לסילוק החוב.
מאחר שלנכס יש שווי קשיח שברוב המקרים גם גבוה יותר מיתרת החוב, הבנק למעשה מובטח (אם חלילה לא תעמדו בהחזר, הבנק יוכל לפנות לבית המשפט ולדרוש שהנכס ימומש והחוב יוחזר), כלומר הסיכון שהוא נוטל נמוך ולכן יכול להרשות לעצמו לגבות ריבית נמוכה ולפרוס את החזר ההלוואה על פני שנים ארוכות.
המפתח: ייעוץ משכנתא מקצועי
חשוב לזכור כשמדובר במשכנתא חדשה על דירה ראשונה, המפקח על הבנקים הגדיר שסכום המקסימום שניתן לקחת יהיה 75% מערך הנכס. מכאן, שמי שרוכש דירה נדרש לשלם על לפחות 25% מעלות העסקה באמצעות הון עצמי או מקורות מימון שאינם חלק מהמשכנתא.
חשוב לשים לב ש'ערך הנכס' אינו בהכרח חופף ל'עלות העסקה', כי הערך נקבע באמצעות שמאות והרבה פעמים הערכת השמאי תהיה נמוכה יותר מהמחיר של העסקה בתנאי שוק חופשי. כלומר, המשתנה החשוב הראשון שצריך להבין כשרוצים לרכוש הוא ההון העצמי שניתן לגייס לעסקה, כי בסופו של יום ממנו גם נגזר סכום המקסימום של המשכנתא שתוכלו לקבל.
זה המקום לציין שלמרות שהמשכנתא היא מנגנון נהדר שבלעדיו מרבית בעלי הדירות לא היו יכולים להפוך ל'בעלי הדירות', עדיין מדובר בצעד משמעותי שחשוב לעשות באופן זהיר ומדוד. יש המון משתנים בתהליך הזה והחכמה היא למצוא את תמהיל המשכנתא שהכי מתאים עבורכם. את זה מאוד קשה לעשות בלי ייעוץ משכנתא מקצועי של יועץ משכנתאות מנוסה ומוסמך.
יועץ משכנתאות ידע לברר יחד אתכם, מהו ההחזר החודשי שאתם יכולים לעמוד בו וידע לתפור לכם תמהיל משכנתא נכון ולמצוא עבורכם את המשכנתא הכי משתלמת.
נדרשים לייעוץ משכנתא? דברו אתנו במאי פיננסים.
